FINANZA: MOBILE O IMMOBILE?
Mercato immobiliare, mercato mobiliare, alla
ricerca di un rendimento certo.
a cura di Gino Gatto
Tralasciamo l’empatia di una risposta pressoché scontata, coloro che
ricercano l’investimento solido e protetto, hanno oggettive difficoltà
nel stabilire una definizione netta, tra quale sia, dei mercati presi
in considerazione, il più efficiente. La disputa, certamente, non deve
essere unicamente ricollocata alla bassa volatilità e quindi al rischio
contenuto del primo mercato, rispetto al mercato mobiliare, poiché una
affermazione di questo genere è poco significativa e dimostra una scarsa
conoscenza delle oscillazioni del mercato immobiliare. Non è possibile
osservare il piccolo orticello di casa e poi fare un assunto di cui
si pretende sia accettato come regola generale.
Ha un valore squisitamente personale l’avere acquistato un immobile
ad una cifra “X” per averlo successivamente rivenduto al controvalore
“XY” e determinare che lo spread tra i due valori corrisponde al reale
guadagno dell’immobile. Con questa operazione semplicistica e riduttiva,
non si tiene conto dei molteplici fattori che incidono nella determinazione
del valore dell’unità immobiliare e dei costi oggettivi che sottostanno
a questo tipo di investimento.
Osserviamo i grafici qui riportati. Con la tracciatura fucsia viene
indicato l’indice dei prezzi immobiliari, con l’azzurra l’indice dei
prezzi mobiliari, entrambi gli indici sono riferiti al mercato italiano.
La prima spontanea osservazione che cogliamo, è la bassa correlazione
dei mercati analizzati nei diversi momenti di trend finanziari. Si prenda
in considerazione nell’analisi, periodi che evidenziano pesanti sottostime
del mercato mobiliare, osserviamo che la curva rappresentativa del mercato
immobiliare assume una flessione, continuando con medesimo moto, nella
prima fase di ripresa del mercato azionario, sino a giungere ad un punto
d’incontro. Successivamente nella fase di trend positivo del mercato
mobiliare, entrambe gli indici assumono un eguale trend tendenziale,
pur evidenziando un diverso peso in termini di valore tra i mercati;
per invertire successivamente, il loro peso di investimento in fasi
di inversione del trend. Questo evidenzia una correlazione tra i due
mercati presi in esame, anche se di modesto livello, poiché entrambi
seguono i macro trend di mercato, mantenendo una polarizzazione alternata
e proporzionalmente inversa. È evidente la similitudine che associa
questi due tipi di mercato e ancor di più esplicita appare se esaminiamo
il rapporto con il mercato europeo.
La tendenza espressa dai due incidi europei, mostra una linea di trend
decisamente orientata al rialzo. Pur in considerazione delle debite
differenze, entrambi gli indici manifestano una ragguardevole volatilità
ed una asimmetria.
A momenti di particolare sottovalutazione del comparto azionario si
assiste ad una flessione di quello immobiliare, con una correlazione
tra i valori di liquidità intrinseca ai comparti (punto 1). In condizione
di trend di lungo termine i mercati presentano una correlazione con
riferimento all’orientamento, alle oscillazioni, ed al picco di inversione
(punto 2). Particolarmente va focalizzata attenzione attorno a questi
due ultimi elementi che ben evidenziano la similarità dei due mercati.
Le oscillazioni dei trend, presentano la medesima forza ed intensità,
pur considerando la differenza di valori che determinano il posizionamento
degli investimenti a favore talvolta dell’uno o dell’altro mercato.
Per quanto concerne i picchi di inversione (all’interno delle evidenze
cerchiate), costruiti con l’incontro dei due trend tendenziali, rappresentano
il momento di inversione di sovra e sotto valutazione di un mercato
rispetto all’altro, determinandone il maggior peso di prevalenza. In
fine, in una forte flessione iniziale del mercato mobiliare, si assiste
ad una uguale correzione del correlato mercato immobiliare ma con attenuata
intensità ma di pari forza (punto 3). Dissolvendo quindi un immagine
consolidata, andremmo non più a definire il mercato degli immobili come
antitetico al mercato mobiliare ma entrambi i mercati presentano una
correlazione con proprietà commutative tra la reattività degli stessi,
e quindi di peso variabile tra di loro ma con uguali tendenze in valori
assoluti. È allora comprensibile che entrambi gli investimenti,
nel lungo termine sono in grado di fornire ottimi rendimenti e comunque
di fornire valore aggiunto al capitale iniziale. Comprendiamo in modo
semplice questa affermazione. Se il signor Rossi avesse investito 01/07/1992
un determinato importo per l’acquisto di una unità immobiliare ed un
ulteriore disponibilità economica in titoli, a date successive, 01/05/1998
e 01/10/2001 avrebbe ottenuto la medesima percentuale di rendimento
da entrambi gli investimenti; con un picco di maggior rendimento per
il mercato mobiliare attorno al 01/11/2000, replicato per forza ed intensità
il 01/03/2004 dal mercato immobiliare (come riscontrabile nel grafico
di confronto del mercato europeo). Determinato tale concetto, l’analisi
mostra che il mercato degli immobili non è conservativo rispetto al
mercato mobiliare ma incorpora, allo stesso modo, volatilità e rischio.
L’equivoco nasce dalla semplicistica interpretazione che l’investitore
comune associa all’acquisto, alla detenzione e alla vendita di un immobile
e considerando il prezzo iniziale e la realizzazione finale, quale rendimento
effettivo dell’immobilizzo. Ma altre considerazioni vanno valutate nel
definire il reale rendimento di una operazione immobiliare. Ad esempio
un vizio formale nella considerazione del rendimento costituito è associabile
ai costi fiscali sostenuti che non vengono mai considerati nel differenziale
ottenuto tra l’acquisto e la vendita.
Durante la fase di possesso, vengono pagate l’imposta di bollo, l’imposta
di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta mutuataria, i notai, imposte
di registrazione di contratti d’affitto, imposte di affitto,imposte
assoggettate a rendite immobiliare, e le imposte di proprietà, come
ICI, Consorzi di bonifica, tasse provinciali di utilizzo e non ultime
le imposte di vendita ( che le attuali differenze tra le rendite catastali
che risultano sensibilmente rivalutate in relazione alle esigue rendite
che erano in vigore sino a circa cinque anni fa; comportano un oneroso
esborso di denaro, rapportando la piccola cifra dichiarata al momento
dell’acquisto all’attuale valore catastale, allineato ai valori di mercato).
Viene poi del tutto trascurata, nella definizione dell’effettivo guadagno
da vendita di immobili, la componente delle spese sostenute per il mantenimento
dell’efficienza strutturale dell’immobile; quelle che correntemente
vengono definite spese di ordinaria e straordinaria manutenzione.
L’insieme delle spese e tasse pesa nella determinazioni dei costi di
immobile con proporzioni equivalenti che oscillano da un 40 ad un 60%
della differenza tra il costo iniziale e l’importo di vendita. Ma purtroppo
nell’uso comune di pensiero tali valori non vengono considerati poiché
effettivamente eroderebbero il valore finale ottenuto e concretamente
mostrerebbero il reale rendimento di un immobile e distorcerebbe quel
filone di pensiero comune che vede in tale prodotto un rendimento certo
e assoggetta altri tipi di investimento a rischi maggiori. A questo
punto è opportuno chiedersi se esiste veramente una sostanziale differenza
tra l’investimento in un immobile ed un investimento di tipo mobiliare.
Ogni investimento incorpora un valore di rischio intrinseco al prodotto
ed alla attività sottostante che si sottoscrive, e non esistono investimenti
in assoluto privi di rischio, ma realisticamente sussistono prodotti
meno rischiosi di altri che incorporano un rischio maggiore. Convenzionalmente
si è determinato che il Buono Ordinario del Tesoro (BOT) incorpora il
livello di rischio inferiore e da tale livello partono le considerazioni
per determinare la rischiosità del prodotto finanziario che ci accingiamo
a sottoscrivere. Quindi agli assidui ricercatori del rendimento certo
e consolidato nel tempo, va evidenziato che certamente l’acquisto di
un bene immobiliare rappresenta la visibile sostanza dell’investimento,
in quanto tangibile, ma non rappresenta certamente l’efficacia della
strategia d’investimento, in quanto il rendimento atteso da un prodotto
quale l’immobile non corrisponde all’effettiva differenza tra prezzo
di acquisto e quello di vendita, ma come abbiamo visto concorrono valori
differenti che erodono sensibilmente tale guadagno, e molto spesso il
rendimento reale di un immobile è prossimo ai valori di un rendimento
di un ottimo BTP decennale con tassi di riferimento attorno al 3,5 –
4,5% su base annua.
Volutamente nella trattazione, si è tralasciato il peso che assume l’inflazione
nella determinazione del rendimento effettivo; poiché l’effetto erosivo
del valore accumulato nel capitale e nel rendimento si estende in modo
perfettamente similare in entrambi le tipologie di investimento, e quindi
l’incidenza, pur rappresentando una tangibile sostanzialità, è ininfluente
in questa comparazione per eguale incidenza.
a cura di Gino Gatto
(*) Le esposizioni riportate in questo documento hanno
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